Ratgeber Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung Neubau

Zinsen sind derzeit so niedrig wie nie. Das freut vor allem Bauherren und Käufer von Immobilien, die sich Dank Niedrigzinsen Eigentum schaffen wollen, welches ihnen bisher zu teuer war, oder wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht. Läuft die Zinsbindung ihrer bisherigen Baufinanzierung aus, können sie aus zahlreichen, sehr günstigen Angeboten für die Prolongation wählen. Mit einem Forward Darlehen lassen sich bisherige Immobilien-Kredite aber auch bereits vor Ablauf der Zinsbindung günstiger finanzieren.

Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten? Soll man für ein besseres Angebot die Bank wechseln oder gibt es auch Verhandlungsspielraum? Was ist ein Forward Darlehen? Welche Schwierigkeiten kann es bei der Anschlussfinanzierung geben und wann lohnt sich eine Umschuldung?

Anschlussfinanzierung – Immobilienfinanzierungen nach der Zinsbindungsfrist günstig fortsetzen

Die Anschlussfinanzierung bezeichnet den Abschluss einer neuen Zinsbindungs-Vereinbarung eines bestehenden Darlehens, dessen vertraglich vereinbarte Zinsfestschreibung ausläuft. Anschlussfinanzierungen werden auch Prolongation genannt, sofern der Darlehensnehmer die Anschlussfinanzierung bei seinem bisherigen Darlehensgeber vornimmt. Wechselt er zu einer anderen Bank und führt das Darlehen künftig dort, handelt es sich um eine Umschuldung. Entscheidend sollte das bessere Angebot sein, denn das kann viele Tausend Euro Zinsen sparen.

Eine Zinsbindung kann für ein Immobiliendarlehen zwischen nur 1 Jahr oder auch für die Dauer von 10, 15 oder 30 Jahren vereinbart werden, um sich vor Zinserhöhungen und damit steigenden Finanzierungskosten zu schützen. Mit langfristiger Zinsfestschreibung geht der Darlehensnehmer allerdings auch das Risiko ein, dass sich die Zinsen innerhalb dieses Zeitraums gegebenenfalls zu seinen Gunsten erheblich verringern können, er aber durch die Festschreibung keine Möglichkeit hat, von den Zinssenkungen zu profitieren.

Bei den derzeitigen Niedrigzinsen und damit sehr günstiger Immobilienfinanzierung lohnt sich wiederum natürlich bei Neuabschluss oder Anschlussfinanzierung eine langfristige Zinsbindung. Billiger können Baudarlehen kaum noch werden.

Verhandlungsspielraum beim bisherigen Darlehensgeber nutzen – oder einfach die Bank wechseln

Einige Wochen vor Ablauf der Zinsfestschreibung im bestehenden Darlehen erhalten Darlehensnehmer von ihrem Baufinanzierer in aller Regel ein neues Angebot und es wird eine Anschlussfinanzierung nötig.

Viele Kunden nehmen dieses Angebot allerdings häufig ohne jeden weiteren Vergleich mit anderen Anbietern an und zahlen möglicherweise mehr Zinsen als nötig. Sie können jedoch frei entscheiden, ob sie die Finanzierung beim bisherigen Darlehensgeber weiterfinanzieren oder – zu günstigeren Konditionen – woanders fortführen wollen. Das eröffnet nicht nur die freie Wahl, sondern auch einen Verhandlungsspielraum, den Viele nicht nutzen. In vielen Fällen sind Banken hier durchaus verhandlungsbereit.

Ist ein günstigeres Angebot dennoch nur über eine andere Bank oder einen anderen Baufinanzierer erhältlich, wechseln Sie. Zahlreiche Finanzierungsrechner und Vergleichsmöglichkeiten finden Sie im Internet oder durch direkte Anfrage bei den jeweiligen Anbietern.

Was ist bei einem Wechsel des Baufinanzierers bei der Umschuldung nötig?

Für die Kreditprüfung durch eine andere Bank bei einem Wechsel sind wie bei der Erstfinanzierung die Dokumente zur Immobilie erforderlich, wie z.B. Lageplan, Flächenberechnung usw., ergänzt durch einen aktuellen Grundbuchauszug.

In der Regel werden für die Übertragung der Grundschuld zwischen 0,2 und 0,3% der Darlehenssumme berechnet. Die Kosten sollten mindestens 1/10 niedriger sein als bei der vorherigen Bank, damit sich der Wechsel, neben den günstigeren Zinskonditionen, lohnt.

Die Abwicklung des Alt-Darlehens regeln Banken wie bei einem Konto- oder Depotwechsel oder einer Ratenkreditablösung direkt untereinander, so dass sich der Darlehensnehmer darum nicht zu kümmern braucht.

Mit Forward Darlehen günstige Konditionen sichern & später davon profitieren

Wessen laufendes Darlehen noch nicht vor Ablauf der Zinsbindung steht, kann mit einem sogenannten Forward Darlehen die Konditionen für die Anschlussfinanzierung bereits im Voraus sichern.

Immobilieneigentümer, die noch Zeit bis zur Anschlussfinanzierung haben und die Baufinanzierung erst in 2 Jahren zu neuen Zinskonditionen erneuern müssen, können ein Forward Darlehen nutzen. Gehen sie davon aus, dass sich die Bauzinsen gegenüber den aktuellen Angeboten in den nächsten 2 Jahren erhöhen, schließen sie ein Darlehen zu den festen Konditionen im Voraus bei dem Anbieter ab. Ist der Darlehensnehmer der Meinung, die Zinsen steigen um mehr als 0,5% in den nächsten 2 Jahren, kann er ein Angebot annehmen, was gegenüber dem aktuellen Zinssatz von beispielsweise 1,5% bei 2,0% liegt. Im Falle von mehr als 0,5% steigenden Zinsen bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung hat er sich somit vorher die besseren Konditionen gesichert.

Je kürzer der Zeitraum bis zur fälligen Anschlussfinanzierung, desto mehr Banken verzichten auf einen Aufschlag für noch verbleibende 6-15 Monate. Wer der Meinung ist, dass die Zinsen vorerst nicht ansteigen, wartet deshalb ab und verkürzt gegebenenfalls damit die Vorlaufzeit zugunsten geringerer Aufschläge.

Mögliche Schwierigkeiten mit der Anschlussfinanzierung

Da die wenigsten Immobilienkredite bei Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist bereits getilgt sind, besteht nur die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung oder, mit genügend Eigenkapital, die Restschuld vollständig zu begleichen.

Schwierig wird es für eine Anschlussfinanzierung dann, wenn die Bank kein Angebot für eine Fortsetzung des Darlehens zu neuen Konditionen anbietet, denn eine Verpflichtung dafür besteht seitens der Bank nicht. Das ist z.B. dann der Fall, wenn sich die Bonität des Darlehensnehmers zwischenzeitlich verschlechtert hat oder er einige Raten verspätet bzw. gar nicht gezahlt hat.

Die Bank ist jedoch gemäß dem Risikobegrenzungsgesetz seit 2008 verpflichtet, dem Kunden 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung für das bisherige Darlehen darüber zu informieren, ob sie ihm ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung anbieten wird. Somit hat der Kunde zumindest Zeit, eine Alternative zu finden, wenn das nicht der Fall sein sollte.

Haben sich die Zinsen während der Laufzeit des zinsgebundenen Darlehens erhöht und folgt ein Angebot mit schlechteren Konditionen als das bestehende, hat der Kunde die folgenden Alternativen: Er nimmt das Angebot an, verhandelt mit dem bisherigen Darlehensgeber darüber und versucht günstige Konditionen zu bekommen, er sucht sich einen neuen Finanzierer oder er zahlt die Restschuld aus vorhandenem Eigenkapital und das Thema Darlehen ist erledigt.

Bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens durch den Kreditnehmer fällt im Übrigen eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die der Darlehensnehmer der Bank zu zahlen hat.

Die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung beinhalten allerdings nicht nur einen neuen Zinssatz, sondern auch die Laufzeit, der Tilgungssatz und eventuelle Zusatzvereinbarungen, Kündigungsfristen usw.

Neue EU-Richtlinie für Immobilien-Kredite soll Immobilienblase verhindern

Das Platzen der Immobilienblase in den USA, wodurch während der Finanzkrise 2008 sowohl Hausbesitzer als auch die größte US-Hypothekenbank Fanny Mae in existenzbedrohende Situationen gerieten, soll sich in der EU nicht wiederholen. Viele Verbraucher in den USA konnten seinerzeit ihre Hauskredite nicht mehr zurückzahlen, Not-Verkäufe schlugen fehl und viele ehemalige Eigentümer landeten auf der Straße.

Die EU-Kommission hat deshalb eine neue Richtlinie für Immobilien-Kredite aufgestellt, die vorsieht, dass Banken die gewährte Kreditsumme nicht mehr von dem möglichen, höheren Verkaufswert der Immobilie durch Preissteigerungen bei einem späteren Verkauf abhängig machen. Stattdessen müssen sie bei der Kreditberechnung auch die Liquidität und Lebensumstände der Kunden genauer prüfen, um sicherzustellen, dass die Rückzahlung nach gegenwärtiger Situation bei der Kreditvergabe auch gewährleistet ist.

Für Darlehensnehmer bedeutet das im Einzelfall erschwerte Bedingungen, da er mehr Sicherheiten erbringen muss, um einen Immobilien-Kredit zu verhalten. Entweder muss mehr Eigenkapital investiert werden oder es ist eine höhere Bonität durch den Nachweis von überdurchschnittlich hohen, monatlichen Gehältern nachzuweisen.

Nach aktuellen Prognosen bleiben Bauzinsen niedrig – Niedrigzins, Brexit & die Folgen

Nach aktuellen Umfragen bleiben Bauzinsen den Zinsexperten zufolge zumindest kurzfristig weiterhin niedrig. Die Darlehenskonditionen mit einer Laufzeit von 10 Jahren liegen bei dem gegenwärtig historisch niedrigen Zinsniveau je nach Anbieter unter 1,3%.

Anschlussfinanzierung Zinsüberblick

Wichtige Indikatoren für die Bauzins-Entwicklung sind zum einen die Niedrigzins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) und zum anderen die Renditeentwicklung langfristiger Bundesanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren, der Euro-Bund-Future und langfristige Pfandbriefe.

Ist das Zinsniveau im Normalfall von volkswirtschaftlichen Faktoren abhängig, ist es vor allem die aktuelle Geldpolitik der Zentralbanken, im Euroraum der EZB, die die Zinsentwicklung beeinflusst. Weitere Faktoren für ein weiterhin niedriges Zinsniveau sind auch die erheblichen Unsicherheiten, die das Marktgeschehen bestimmen.

Die anfänglich eher chaotisch reagierenden Märkte haben sich nach dem Brexit zwar wieder etwas beruhigt, es bleibt jedoch die Unsicherheit bezüglich der weiteren politischen Entwicklung und letztendlich kann niemand derzeit etwas Konkretes zum Zeitablauf und den tatsächlichen Auswirkungen sagen. Leitzins-Erhöhungen der Zentralbanken dürften deshalb zunächst bis auf Weiteres ausgeschlossen sein.

Fazit zur Anschlussfinanzierung

Bei den aktuellen Niedrigzinsen sind Immobilienkredite äußerst günstig. Nicht nur Neuabschlüsse, auch Anschlussfinanzierungen werden zu erheblich niedrigeren Konditionen angeboten als Kredite vor 5 Jahren.

Für viele Darlehensnehmer läuft die Zinsfestschreibung ihres Darlehens nach 5 oder 10 Jahren ab. Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, weil die wenigsten Immobilienkredite nach Ablauf der ersten Zinsbindung bereits abgezahlt sind. Verfügen sie nicht über ausreichend Eigenkapital, um die Restschuld zu tilgen, besteht neben der Anschlussfinanzierung (Prolongation) bei Ablauf der Zinsfestschreibung auch die Möglichkeit einer Umschuldung zu einer anderen Bank. Die Umschuldung lohnt sich vor allem dann, wenn nicht nur die Zinsen, sondern auch die restlichen Konditionen wie z.B. der Tilgungssatz niedriger sowie die Restschuld noch vergleichsweise hoch ist.

Kreditnehmer haben die freie Wahl, ob sie das Anschlussfinanzierungs-Angebot ihrer bisherigen Bank annehmen oder von besseren Konditionen bei einem anderen Kreditgeber profitieren wollen. Erscheint dem Kunden das Angebot seiner Bank zu hoch, sind viele Banken aber auch verhandlungsbereit und passen ihr Angebot an, um den Kunden zu halten.

Verpflichtet sind Banken jedoch nicht, dem Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Sie müssen ihn aber 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung informieren, ob er ein Angebot vor Ablauf der Zinsbindung in seinem Darlehensvertrag erhalten wird oder nicht. Das Kreditinstitut prüft für eine Anschlussfinanzierung die Bonität des Kreditnehmers. Hat sich diese verschlechtert und geht die Bank davon aus, dass möglicherweise das Darlehen nicht vereinbarungsgemäß getilgt werden kann, wird es problematisch. Dann gilt es, eine alternative Finanzierungsmöglichkeit zu finden. Nicht unmöglich, aber meist zu weitaus schlechteren Konditionen.

Durch die neue EU-Richtlinie, die Banken und Verbraucher vor dem möglichen Platzen einer Immobilienblase schützen soll, wenn Darlehensnehmer von Immobilien-Krediten diese nicht zurückzahlen können, gelten bei der Kreditvergabe neue Bedingungen. So muss das Kreditinstitut nun die Bonität und Lebensumstände des Kreditnehmers prüfen und darf sich nicht mehr nur auf den rein rechnerischen Erlös eines späteren Verkaufs der Immobilie bei der Ermittlung der Höhe der gewährten Kreditsumme stützen.

Wer noch Zeit bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung seines Immobilien-Darlehen hat, jedoch höhere Zinsen befürchtet, wenn die Anschlussfinanzierung fällig ist, hat die Möglichkeit, durch ein Forward Darlehen die Zinskonditionen bereits vorher zu sichern und somit eine Deckelung vorzunehmen.

Langfristige Zinsfestschreibungen sind bei Niedrigzinsen natürlich die günstigste Immobilienfinanzierung. Die aktuelle Geldpolitik der EZB hat die Bauzinsen auf den historischen Niedrigstand seit Bestehen der Bundesrepublik gedrückt. Sie verfolgt das Ziel, eine Inflationsrate von 2% zu erreichen, davon ist der gegenwärtige Stand von 0,1% jedoch noch weit entfernt. Kurzfristig werden sich nach Expertenmeinungen die Zinsen wohl nicht erhöhen.

Ursache ist auch die Unsicherheit der Marktteilnehmer infolge des Brexit. Nach den Überreaktionen der Finanzmärkte nach Bekanntgabe des Ergebnisses des Referendums, besteht neben politischen Turbulenzen in Großbritannien eher Ratlosigkeit, wie es weitergeht und wie lange dieser Prozess eigentlich dauern könnte. Eine Leitzins-Erhöhung kommt für die Zentralbanken deshalb wahrscheinlich in absehbarer Zeit weiterhin nicht in Frage.

Kreditnehmer finden im Internet zahlreiche Zinsrechner und Berechnungsbeispiele für Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen. Vergleiche lohnen sich vor allem bei den kostengünstigen Direktbanken. Im Gegensatz zu Filialbanken fallen bei Direktbanken weit weniger Kosten für Verwaltung und Beratung an, die sonst an die Kunden durch höhere Kreditzinsen und Gebühren weitergegeben werden. Wer persönliche Beratung wünscht, kann sich auch an einen freien Makler wenden, der den Anbietern neutral gegenübersteht und die besten Angebote für den Kunden zusammenfasst.

 
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Ratgeber Anschlussfinanzierung was last modified: Juli 9th, 2016 by AngelaZ